【重磅】2019年汉中房地产发展趋势及分析

汉中市房地产行业协会常务副会长黄瑞明（左）

本文为市房协常务副会长黄瑞明在2018年12月29日“2019年汉中房地产市场展望座谈会”上的发言稿，由《汉中房地产内刊》主编甯志俊整理编辑，现予以刊出，希望对广大房地产开发企业有所借鉴。

1、2018年12月中央经济工作会议对房地产定调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任，完善市场体系和保障体系。

2、当前中国经济运行稳中有变，变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力更甚，是当前世界面临百年未有之大变局，三架马车均放缓速度。

3、中央贸易战及世界贸易摩擦加剧，愈演愈烈，民粹主义抬头，保护主义加大。

4、供给侧进行结构性变革，传统产业，落后产能淘汰，供给过剩，创新高技术、高附加值不足。

5、2018年棚改货币政策发生变化，2019年棚改政策将进行调整，由开发银行贷款为主，调整为由政府发行棚改债为主，资金更加困难。

1、汉中2017年下半年至2018年，全市受一、二线城市调控政策的影响，购房者普遍看好行情，加之2014-2016年购房者处于观望态度，2017年起开始将3年的库存客户大规模集中释放，加之政府出台货币化棚改政策对货币补偿给予40%的异地购房补贴，因此，是库存减少，销售量剧增，价格快速上涨，要认真分析原因，是不是有可持续性。

2、目前汉中中心城区已办理预售许可证的和已开工建设但未达到预售条件的和正在进行招投标办理前期手续的项目，建筑面积约500万平方米，可中心城区新建商品房的年较大销售量是170万平方米，需2.5年才能完成销售。

3、汉中的经济发展工业支柱产业不够，高新产业、高科技产业、创新产业少，财政收入低，产业人口低，大量人才外流，中心城区实际上人口处于负增长，年轻人基本上外流严重，尤其是大学毕业生。

4、以目前购房客户分析，汉中外来人口较少，占10%左右，主要是周边各县及甘肃陇南和四川巴中山区县城的人口前来购房。

5、从购房客户分析，贷款和公积金占80%-85%，老百姓杠杆不断加大，开发企业资金压力进一步加大，融资渠道窄，民间融资成本非常高，尤其是一些小企业，如果销售不畅，有可能形成烂尾项目。

6、建筑材料价格，尤其是地产材料价格不断上涨，人工费不断调整，环保压力加大，开发周期加长，变现成本加大，建安造价比2017年上半年上涨了30%以上。

1、2019年汉中的房地产市场应该是平稳发展，价格稳中略有下降，市场可能形成“供大于求、有价无市”的局面，开发企业通过各种手段暗中降价，销售量下降，库存量加大，资金紧张，资金流短缺。

2、开发企业可能集中度更高，集团化、规模化趋势加强。各开发企业要做好过冬准备，量力而行，瞄准市场，练好内功，认真研究市场，加大改善性需求开发，按照客户群量身定做，不要盲目拍地规模过大开发。

3、目前物价上涨速度过快，民众投资渠道单一，股市又不好，许多人有购房保值的愿望，要利用好这个机遇，要抓好这批次客户群。

4、2019年城市人口流入过低，再叠上经济发展乏力，导致需求不旺。但棚改短期内会扩大市场需求，对汉中是有较强的刺激作用，要用好最后二年的棚改政策，消化部分房产。

5、在新项目开发上，认真选址，一定要选择城市成熟带，配套完善，生活便利的地段，严格控制成本，差别化定位。

总之，2019年是一个经济复杂多变的一年，一定要慎重投资，切记不要盲目大量投资，一定要把握好度，做精做细产品，在技术创新上狠下功夫，细化管理，大规模降低杠杆。

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