警惕:万达对汉中房地产市场是福是祸?

汉中万达广场鸟瞰图

年前惊闻万达将进军汉中，据说将选址于汉中房地产市场竞争最激烈的滨江新区，包括业内人士在内，可能普遍会认为万达将完善区域商业配套，拉高区域市场房价，一些开发商可能甚至期待在万达的影响下使自己的项目升值。而我却不由为汉中尤其是滨江新区的房地产项目捏一把汗，隐隐担心万达会“破坏”当前汉中还算和谐的房地产市场。这么讲是基于我与万达的渊源和对其的研究了解。

当前，汉中住宅市场正由刚性需求转向为改善需求，而商业市场在百货、家居、休闲娱乐、文化旅游等各大业态龙头项目集中入市之机，集百货与住宅于一身的万达又要进军汉中，无疑对汉中市场将产生深远影响。

上篇：我与万达的交锋和对其的关注

2012至2013年作为乙方的我曾服务过万达长白山国际旅游度假区；

2014年服务于吉林延吉一家开发公司，项目景丽上海城与万达一路之隔对垒；

2015年曾经在我手下任职的内弟又到徐州铜山万达任销售经理。

所以，我对万达的了解和认识是深刻的。

长白山国际旅游度假区项目不去说了，那是文旅项目，在此仅说两次交锋与关注：

一、2014年延吉我与万达一路之隔对垒情况。

2014年7月我受邀到延吉丽景上海城任营销总监（主管营销和前期物业的副总经理），该项目占地42万㎡，总建筑面积62万㎡，是一个已经与红星美凯龙签约的政府重点招商项目。路对面的延吉万达广场占地14万㎡，总建筑面积55万㎡，其中住宅约26万㎡、百货约13万㎡、酒店及公寓约4万㎡、金街及底商约12万㎡。

丽景上海城（右下角红星美凯龙对面为万达广场）

我初去任职时，我们项目住宅表价约5200元/㎡，周边还有两个住宅项目均价都在5500元/㎡以上。当时由于大量项目集中上市，导致供应量严重大于需求量，正是房地产市场的低迷期。万达延吉项目选址与我们项目一路之隔，按说是我们项目最有利的商业配套，而且我们公司高层除我本人外一致认为万达的房价将高于我们，但是后来万达的开盘对于我们项目几乎是致命的打击。

2014年6月底平整场地及售楼处动工，7月29日动工仪式（当天声势浩大州市两级主要领导全部到场，空飘3公里），8月30日营销中心及样板房开放，10月18日开盘，百货2016年9月开业，住宅2016中期清盘。

在万达开盘前公司上下不断猜测万达可能的开盘价格，我当时判断开盘价不会高于4600元/㎡，即以低于周边项目1000元/㎡左右的价格抛向市场，整个公司高层对我这一判断不以为然。后有股东说已经万达北京总部相关人员处了解到将以5800元/㎡以上价格销售，即高于周边项目300元/㎡、高于我们600元/㎡以上，且公司高层一致认为这将对我们是一极大利好。

结果，在2014年10月13日万达公布开盘起价为3980元/㎡，均价为4380元/㎡。此价格的释放，对于我们来说犹如晴天霹雳。开盘当天吸引近4000人到场，销售近1000套住宅，直接引起全市房企的退房潮，尤其是我们项目，此情况到2016年才逐渐好转。

延吉万达广场

二、徐州铜山万达（我内弟任其销售经理）。

2014年中期拿地，占地约14.5万㎡，总建筑面积64万㎡，其中住宅约21万㎡、百货12万㎡、公寓和办公约14万㎡、金街及底商约17万㎡。

2014年9月2日动工仪式，9月7日售楼处、样板房开放；2014年11月15日开盘，首推5万㎡，均价5300/㎡，当日售罄；2016年年底住宅清盘。开盘时距其步行约10分钟的澳东印象城售价约元7000/㎡，直接导致该项目滞销及降价。

结论：万达是一个以商业运营为主的房地产企业，其住宅利润的主要功能是弥补自持商业资金沉淀的问题，而非以住宅利润发展为主的企业。且在前期投入少量资金后，项目开发的大部分资金靠当地银行支持，其为了尽快回笼资金，实现快速销售和两年内住宅清盘的一贯目标，必定以低于周边市场的价格入市，然后逐步拉高。基于此，特忠告相关房企及项目应提前做好应对方案。

这里有必要讲一个“万达速度”：拿地到开工较快1个月，最慢两个月内；动工两个月内营销中心及样板房开放；营销中心开放后1—2个月开盘；住宅两年内清盘，高层住宅动工一年半交房、百货动工2年内开业，因此，万达有“18个月一座城”之说。

徐州铜山万达广场

下篇：万达对汉中房地产市场的冲击

一、住宅市场：万达住宅产品极有可能低价入市，打压整个市场环境。

目前汉中主要在售品质楼盘大多位于滨江新区，已经在售或即将上市的项目有玫瑰庄园、恒大帝景、山河原著、新城吾悦、御景湾，以及汉水名城和中交滨江国际的新房源等，未来可能还会有绿地、碧桂园等等。

从广告来看，万达选址滨江西路、荔枝路一带，由于离天汉大道较近，集滨江新区和老城区优势于一体，区位尤其优越。根据万达营销的一贯手法，我认为该项目首开极有可能以低于周边500元/㎡以上的价格入市，这对该区域乃至整个汉中楼盘的打击将是致命的。

二、商业市场：使汉中商业项目的销售、出租、招商、运营“难上加难”。

当前汉中百货及零售业态除了中心广场周边的传统商业，还有已经动工建设的“新城吾悦广场”、“王府广场”等；旅游休闲业态除了已营业的“茶城”、“天汉长街”，还有即将建成营业的“海洋城”、“盛世国际”、“汉里”、“汉上排名前列街”（南关）、“汉变新世界”、“兴汉新区”等；家居业态除了西环路周边几个老家居广场，还有已经开业的“亿丰国际”，刚开业的“竹园居然之家”，即将开业的“堂宏广场红星美凯龙”、“普汇中金大明宫”等。

这些项目除了商业广场外，均带来了大量的“特色街区”和沿街商铺。另外，加上各大以住宅为主项目的沿街商铺，可以说汉中各大业态的商业均已严重饱和，未来汉中投资型商铺的竞争压力非常大，销售、出租将会越来越困难。

万达广场，除了住宅产品，重点还将带来大型百货、酒店、公寓、写字楼和“金街”等业态。在万达城市综合体中，除了百货广场和酒店外，其它产品均面向市场销售。

根据万达项目的常规规划，仅“金街”和底商将不少于13万㎡，这些商铺推向市场，以万达的营销和招商手段，在其销售和招商期必将抢占相当大的市场份额，这必将加大其它项目商业的招商、销售压力，使整个汉中商业项目的销售、出租、招商、运营都将“难上加难”。

尾记：是福还是祸？拭目以待！

“万达所至，中心所在!”在这句漂亮的广告语背后，是剑拔弩张的商业竞争！万达，名为商业地产龙头，实为区域地产猛虎！万达来汉中，对房企、消费者、经营者等相关方是福还是祸？让我们拭目以待！

汉中万达广场区位示意图